Gutachterausschuss für Grundstückswerte

Bei den Landkreisen sind unabhängige Gutachterausschüsse für Grundstückswerte angesiedelt, die vor allem folgende Aufgaben wahrnehmen:

 

  • Erstellen von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken (z.B. Geh- und Fahrtrecht usw.)
  • Führung der Kaufpreissammlung
  • Ermitteln von Bodenrichtwerten

 

Der Gutachterausschuss besteht aus dem Vorsitzenden und weiteren ehrenamtlichen Gutachtern. Er bedient sich einer Geschäftsstelle, die - wie oben dargestellt - ebenfalls dem Landratsamt angegliedert ist. Die ehrenamtlichen Gutachter dagegen sind Fachkräfte aus der freien Wirtschaft (z.B. Architekten, vereidigte Sachverständige, Immobilienmakler, Mitarbeiter von Banken usw.); sie werden für vier Jahre bestellt und aus ihrem Kreis werden zu den einzelnen Sitzungen in der Regel mindestens zwei Gutachter geladen.

 

1. Erstellen von Wertermittlungsgutachten:

Wertermittlungsgutachten über den Verkehrswert eines Grundstückes werden vom Gutachterausschuss auf schriftlichen Antrag erstellt. Antragsteller sind in der Regel der Eigentümer (z.B. bei Verkauf, Erbauseinandersetzung, Scheidung), eine Behörde oder ein Gericht, die das Gutachten nachweislich zur Erfüllung ihrer Aufgaben benötigen.

 

Für diese Wertermittlung wird eine Reihe von Unterlagen und Angaben benötigt:

 

 

bei unbebauten Grundstücken:

  • Amtlicher Lageplan M 1 : 1000 (erhältlich beim Vermessungsamt Ingolstadt bzw. Eichstätt)
  • Übersichtslageplan M 1 : 5000 (Vermessungsamt Ingolstadt oder Eichstätt)
  • Grundbuchauszug (Amtsgericht Neuburg, Abtlg. Grundbuchamt)
  • Angaben über die Erschließung, wie Wasserversorgung, Kanalisation, Straße (zuständige Stadt-/Gemeindeverwaltung)
  • Angaben über die derzeitige Nutzung (z.B. Acker, Bauland u.ä.)
  • bei landwirtschaftlichen Grundstücken die Ertragsmesszahl bzw. Bonitätszahlen (zuständiges Vermessungsamt, evtl. auch Amt für Landwirtschaft und Forsten in Schrobenhausen)
  • Besonderheiten (z.B. Untergrund, Unebenheiten, Dienstbarkeiten, Rechte u.ä.)
  • Lage im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Flächennutzungs- bzw. Bebauungsplanes (zuständige Stadt-/Gemeindeverwaltung)
  • Angaben über den Verfahrensstand nicht abgeschlossener Flächennutzungs-/Bebauungsplanverfahren (zuständige Stadt-/Gemeindeverwaltung)
  • Datum des Aufstellungsbeschlusses des Bebauungsplanes (zuständige Stadt-/Gemeindeverwaltung)
  • Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung beziehen soll, sog. Wertermittlungsstichtag (d.i. in der Regel der Tag der Sitzung des Gutachterausschusses, wenn nichts anderes gewünscht wird, z.B. Tag der Scheidung, des Erbfalles u.ä.)

 

zusätzlich bei bebauten Grundstücken:

  • Baupläne (Ansichten, Grundrisse und Schnitte sämtlicher Gebäude) und Baubeschreibung
  • Berechnung des umbauten Raumes
  • Berechnung der Wohnfläche bzw. Nutzfläche
  • Kopie der Brandversicherungsurkunde
  • Kopie des Einheitswertbescheides
  • Baujahr bzw. Renovierungsjahr des Gebäudes
  • Baumängel und Bauschäden
  • Nachweis der erzielten Jahresmiete (insgesamt und Euro/m²) falls vermietet wäre.

 

Gebühren:

Zahlungspflichtig ist der Antragsteller. Die für die Wertermittlung anfallende Gebühr bemisst sich nach der Höhe des im Gutachten ermittelten Verkehrswertes. Sie wird festgesetzt gemäß § 15 der Verordnung über die Gutachterausschüsse, die Kaufpreissammlung und die Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch (Gutachterausschussverordnung – BayGaV):

 

Verkehrswert

Gebühren

ermittelter Wert bis 200.000 Euro 1.650 Euro + anfallende Auslagen
ermittelter Wert bis 300.000 Euro 1.700 Euro + anfallende Auslagen
ermittelter Wert bis 400.000 Euro 1.800 Euro + anfallende Auslagen
ermittelter Wert bis 500.000 Euro 1.900 Euro + anfallende Auslagen
ermittelter Wert bis 1.000.000 Euro         

1.000 Euro zzgl. 2 v.T.

des ermittelten Wertes

+ anfallende Auslagen

 

Die wertabhängige Gebühr kann um bis zu 50 v.H. erhöht werden, wenn die Ermittlung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale einen erheblichen zusätzlichen Aufwand verursacht. Die Gebühr kann um bis zu 50 v.H. ermäßigt werden, wenn das Gutachten einen erheblichen geringeren Aufwand als üblich verursacht, insbesondere bei unbebauten Grundstücken mit land-, forstwirtschaftlicher oder vergleichbarer Nutzung.

Hier verbleibt dann je nach Fall eine Mindestgebühr von 825 € + anfallende Auslagen.

 

Neben den Gebühren sind noch die entstandenen Auslagen zu erstatten, wie z.B. Fahrtkosten für die Begutachtung des Objekts, Aufwendungen für die Fertigung notwendiger Bewertungsunterlagen, Fernsprechgebühren im Fernverkehr, Telegramm- u. Fernschreibgebühren, Postgebühren für Postzustellungsaufträge sowie für Einschreibe- u. Nachnahmeverfahren usw.

 

2. Kaufpreissammlung:

In der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, die bei der Geschäftsstelle geführt wird, sind alle Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen gelegenen Grundstück gegen Entgelt oder im Wege des Tausches zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen registriert und aufbereitet. Die Kaufpreissammlung dient als Grundlage für die anschließend geschilderte Ermittlung von Bodenrichtwerten. Sie unterliegt einem strengen Datenschutz, d.h. dass nur wenige Behörden, Gutachter oder Gerichte Einzelauskünfte daraus erhalten.

 

3. Ermittlung von Bodenrichtwerten:

Bei den sogn. Bodenrichtwerten handelt es sich - wie der Name schon sagt - jedoch lediglich um einen Richtwert, der nicht dem tatsächlichen Verkehrswert entsprechen muss.

Bodenrichtwerte stellen durchschnittliche Lagewerte für den Boden dar, die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse haben. Sie gelten jeweils für erschließungsbeitragsfreies, baureifes und bebautes Land (Wohnbauflächen, gemischte und gewerbliche Bauflächen). Richtwerte haben keine bindende Wirkung. Künftig - erstmals zum Stichtag 31.12.2010 - werden auch Richtwerte für landwirtschaftliche Flächen festgelegt.

Die Festsetzung erfolgt auf der Basis einer ausreichenden Anzahl von tatsächlichen Verkäufen aus der Kaufpreissammlung. Ist das nicht der Fall, werden die Bodenrichtwerte aus vergleichbaren Verkaufsfällen anderer Gebiete abgeleitet bzw. beruhen auf der sachverständigen Erfahrung der Gutachter und der allgemeinen Entwicklung des Immobilienmarktes.

 

Die Bodenrichtwerte werden im 2-jährigen Turnus zum Ende eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl ermittelt.

 

Für Zwecke der steuerlichen Bewertung durch das Finanzamt werden die turnusgemäß festgesetzten Bodenrichtwerte herangezogen. Seit dem 01.01.2007 trifft dies auch - im Gegensatz zu früheren Jahren - bei Erbschafts- und Schenkungssteuerfälle zu.

 

Auskünfte über Bodenrichtwerte erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses an jedermann, wobei nachstehende Gebühren gelten:

 

  • Bestellung unter VBORIS: gebührenpflichtig
     
  • Telefonische Auskunft (Einzelwert): gebührenfrei

 

  • Schriftliche Auskunft (Gebührenrahmen 20 - 350 Euro)

 

  • Bodenrichtwertliste für den gesamten Lkrs. Neuburg-Schrobenhausen: 75 Euro

 

Für weitere Auskünfte stehen

 

Frau Hermann

Frau Manhart

Frau Zisterer

 

im Landratsamt Neuburg-Schrobenhausen zur Verfügung.

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